현금(現今)에 와서 코로나로 인하여 경제적 위기가 불어 닥쳐옴으로 인하여, 개인 영세업자는 물론 기업들조차 어려워지자 올해는 경제성장률조차 마이너스로 전망되고 있다.
이런 불경기 상황에서는 현명하게 대처하여 위기를 극복할 수 있도록 전화위복(轉禍爲福)이 기회가 될 수 있는 희망의 메시지를 던지고자 한다.
지금 코로나로 인한 불경기는 누구나 격고 있는 현실로서, 모든 사람들이 IMF 외환위기 때보다 더 심각하여 자영업자들은 휴업과 폐업을 하고, 직업이 없는 실업자와 구직자들이 늘어날 뿐만 아니라 취업을 하지 못해 실망의 늪에서 헤어나지 못하는 청년실업자들의 수는 날로 증가하는 현실이 되었다.
이러한 경제위기 상황은 우리나라뿐만 아니라 세계 각 국에서도 코로나로 인한 글로벌 경제위기의 고통을 받고 있다.
더욱이 우리나라는 부동산 경제정책실패로 아파트, 주택 등 가격과 전 . 월세 가격만 하늘높이 치솟고 있다. 이러한 부동산 가격의 불안정은 점포임대 영세상인과 식당, 요식업체, 학원 등은 생존이 불투명하고, 가구당 가계 빚만 증가하고 있다.
또한, 기업체의 운영불안은 대량실업사태로 이어지면서 소비부진으로 인한 경기불황이 일어나는 현실이 되었다.
이런 상황에서도 소액의 재테크로 부동산인 토지경매에서 낙찰을 받아 운영에 묘를 기하면, 대박을 낼 수 있다.
부동산 투자로서 토지경매로 금맥을 찾는 일은 어렵고도 쉬운 일이다.
땅은 절대로 인간을 배신하지 않는다는 신념과 확신을 가지고 토지에 투자할 생각을 해보라.
좋은 땅은 너무 비싸서 탈이고, 아무도 관심이 없는 땅은 투자가치가 없어 망설이게 되는 것이 토지의 경매이다.
자신이 투자의 귀신이라고 자부하거나 전문가의 조언이나 부동산 종사자에게 추천을 받아 없는 돈을 끓어 모으거나 은행대출을 받아 대박을 잡을 기회로 투자했으나 쪽박을 차기가 쉬운 일이며 대박을 낸다는 것 또한 어려운 일이다.
어떻게 하면, 적은 돈으로 세금을 적게 내고 투자가치를 높이는 방법은 경매로 토지를 낙찰을 받아 매입하여 대박을 내야 한다.
이는 소규모의 토지를 낮은 가격에 낙찰을 받아서, 형질을 변경하거나 소규모의 건축을 하여 토지가치의 증대시키는 방법을 선택하는 것이다.
예를 들면, 도시구역 내의 구 주택을 경매로 낙찰을 받아 재건축을 하는 사례이다.
이는 도심지 내의 토지보다 건물이 소규모인 주택은 건물 값보다 토지가격만 계산하므로 소규모의 낡은 주택을 이용하는 것보다 철거를 하는 것이 재건축면에서 비용이 적게 들기 마련이다.
다음은 낙찰 받은 주택에서 건축법상 도로의 폭이 4미터 이상 확보되는지 살펴보아야 하고, 대지면적에 대한 거축면적인 건폐율과 대지면적에 대한 용적률(건축물 둘 이상 경우 연면적 합계)을 도시계획조례의거 살펴보아야 한다.
또한, 주택의 형태로서 단독으로서, 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등과 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)을 건축할 것인가를 판단하여야한다.
이러한 낡은 주택의 토지를 경매에 낙찰을 받아 새로운 건축물을 건립할 경우에는 건축설계를 돈을 아끼지 말고 설계하여야 시방서대로 감리를 제대로 할 수 있다.
다른 예로는 토지이용계획을 분석하여, 토지의 형상이 길고 폭이 좁은 것은 건축하기가 부적합해 보여 낙찰을 받아도 소용없다고 판단하기가 쉽다.
이런 경우에는 건축물의 용도와 건축면적 등 지구단위 계획에 상세하게 완화된 것이 용적률, 일조권, 건축가능 층수 등 상세히 결정되었거나 환지방식으로 되어있어 토지낙찰 후 건축업자들에게 매도한다면 대박이 날 수 있다.
토지 경매로 낙찰 후, 전원 주택지를 개발하는 경우이다.
일반적으로 임야를 개발하여 전원주택을 전환할 경우에 개발행위 허가기준과 산지 전용허가 기준에 충족하여야 한다.
또한, 토지를 경매로 취득한 경우에는 부동산은 소유권이며, 인허가 권은 별개의 권리라는 것을 알아야한다.
만약, 건축허가만 나와 있는 상태에서 경매가 나왔을 경우에는 인허가 권을 취소를 건축법에 의거 하여야 하고, 착공된 상태에서 경매로 나왔으면, 이전의 건축주와 법률적인 문제를 합의 하여야 한다.
개발제한 구역의 규제로 재산권의 침해가 심한 그린벨트가 경매가 나왔을 경우에는 보전가치가 없고 지역을 투자해야 한다.
농지를 경매로 취득할 경우에는 낙찰을 받은 후에 농지취득자격증명을 받아야 한다. 이는 농지의 자경이라는 법원칙 때문에 농지를 취득한 후에 경작을 하겠다는 세부계획서를 작성하여 제출하면 된다. 그러나 직접 자경을 하지 않을 경우에는 임대차 계약서 사본을 제출하면 된다.
토지경매의 원칙은 우선 토지를 낙찰을 받겠다는 생각을 하면, 고정관념을 버리고 장기적인 투자 관점으로 봐야 한다.
경매할 경우에는 다른 사람들의 말을 듣고 무조건 투자하면, 실패할 수 있으므로 최소한의 경매에 대한 지식과 경험을 가지고 덤벼들어야한다.
흔히, 좋은 토지는 값이 비싸고, 나쁜 토지는 값이 싸지만, 비싼 것을 싸게, 싼 것은 값을 상승시킬 수 있는 노하우가 있어야 한다.
특히, 부동산 토지에 대한 투자의 원칙은 개발호재가 확실하게 있는 곳으로 투자함에 있어서는 무슨 목적으로 투자할 것인가를 사전에 철저한 계획을 세워서 경매에 임해야 실패할 확률이 적게 된다.
또한, 토지의 지형이 급경사이거나 평지인가를 세밀히 관찰하여 하고, 서울이나 수도권에서 너무 먼 곳은 피해야 한다. 그리고 토지는 역세권으로서, 인터체인지, 역, 터미널 등의 주변과 더욱 바람직한 곳은 주변에 신도시나 공단, 상업지역, 휴양시설이 들어설 경에는 가장 바람직하다.
이외에도 토지 내에 도로를 낼 수 있거나 도로에 인접한 토지가 좋으며, 토지의 소유권이 복잡한 권리관계가 있을 경우에는 제외하여야 한다.
결국, 흠 없는 토지는 없으므로 나쁜 조건을 좋은 토지로 가치를 상승시킬 수 있다는 판단과 확신이 설 때, 토지에 투자하는 것이 바람직하다.
끝으로 경매 초보자일 경우에는 기초적인 관례법이나 규정 등을 알아야 하며, 처음엔 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 나오는 핵심 용어를 이해하고 농지법에 관한 기초적인 핵심 등을 알아야 한다.
